第1篇 物业安全工作管理控制程序作业指导文件
物业程序文件:安全工作管理控制程序
1.目的
明确安全工作的内容和监控要求,保证安全工作的顺畅运行,以提高安全工作的质量。
2.范围
适用于公司安全工作管理
3.定义
3.1 治安防范:维护管理区域内公共秩序,出入口管理,核查出入人员并登记访客(适用于封闭式小区、大厦、项目办公区域),物资搬运放行管理。
3.2 停车场及交通管理:车辆出入管理及登记、车辆外表检查及登记、管理区域内车辆的有序停放和交通秩序的指挥及维持。
3.3 消防管理:管理区域内消防设备设施的巡查管理、消防器材的使用、消防知识的宣传。
3.4 装修管理:装修现场安全控制及巡查管理。
3.5 突发事件及违章处理:突发事件处理及现场控制、自然灾害的防范,按规定处理违章行为。
3.6卫生管理:协助维持管理区域内的环境卫生。
4.职责
部门/岗位工作职责
品质管理部对各管理处的安全工作进行监督、检查,提出改进建议并对改进效果进行验证。
管理处经理对管理区域内的安全工作管理进行全面的监督检查,
安全部主管(办)1.负责安全工作的现场管理;
2.制定管理区域的巡逻路线和突发事件处理预案。
3.检查安全员在岗的工作状况;
4.检查管理区域的安防、消防设施;
5.处理管理区域内的违章行为、突发事件;
6.组织部门例会、内部培训、军训和突发事件的模拟演习;
7.了解、掌握员工思想,组织开展安全员业余文化活动;
8.检查安全内务管理情况,负责安全员的月度工作考核;
9.对安全班长的工作开展情况进行监督指导;
10.听取顾客对安全工作的意见和建议,不断改进工作方法。
安全班长1.对各岗位工作负责,对岗位人员的管理礼仪、精神面貌、考勤纪律、岗位卫生、物品摆放、质量记录、装备佩带、操作规程等进行检查;
2.负责岗位质量记录表格、收费凭据等的领取、发放和检查回收;
3.监督管理区域内各类公共设施及其标识和消防设施的完好情况。
4.对安全员进行岗前培训和入职引导,关心、了解安全员的思想动态;
5.处理各类突发事件,维护现场并逐级上报;
6.按照相关规定处理管理区域内的各种违章行为;
7.落实'班前点名、班后点评'制度;
8.对安全员的录用、转正、升职、嘉奖等具有建议权;
9.及时收集、整理顾客的意见和建议,并提交部门负责人
10.负责班组的内务管理;
监控中心岗1.对管理区内各监控点进行监控;
2.处理技防设施的报警信号;
3.协调、指挥现场突发事件的处理并进行上报和记录;
4.协调各岗位及部门之间的工作配合;
5.负责部门常用器材、设施、钥匙的保管,做好领/借用登记;
6.维护并正确操作、使用监控中心的各类设施设备;
7.前台接待每日下班后,与前台接待做好工作交接,履行前台接待工作职责;
8.认真完成交接班手续。
出入口岗1.文明、礼貌、热情的接待顾客,并为顾客提供必要的帮助;
2.对进出管理区域的车辆进行验证、收费、登记、放行和引导车辆有序进出;
3.控制危险品进入管理区域;
4.控制闲杂人员进入管理区域,做好来访人员的登记工作,加强对外来人员的管理;
5.核查进入管理区域的各类施工人员的有效证件;
6.做好物资放行的管理工作;
7.及时发现、处理和汇报各类突发事件;
8.协助配合其他岗位工作,认真完成交接班手续。
巡逻岗1.按照巡逻路线进行巡逻签到,对可疑人员进行盘查;
2.对管理区域内乱停放的自行车、摩托车进行整理;
3.对装修现场进行管理监控,对管理区域内的空置房进行外观检查;
4.监督管理区域内公共卫生情况,发现不合格之处及时通知相关人员进行处理;
5.检查各消防通道是否畅通,消防设备器材是否完好无损,安全疏散标识是否醒目、正确、有无消防隐患;
6.劝阻顾客、外来人员或内部职员的违章行为,维护公共秩序;
7.对管理区域内的物品搬运过程进行监控;
8.对外包方人员的行为、着装、工作状况、服务礼仪等进行监控;
9.对进入停车场的车辆进行外表检查,对异常情况及时做出处理和报告。按照规范的礼仪引导车辆按位停放;
10.协助配合其他岗位人员和部门的工作,认真完成交接班手续。
销售大厅岗1.执行销售大厅相关管理规定,维护正常销售工作秩序,文明、热情的接待来访客人,引导客人出入,按要求接听电话并做好记录;
2.按要求定时开、关销售大厅内的照明、相关电器设备的电源等,确保岗位范围内的楼盘模型、广告牌、指示牌等物品、设备设施的安全完整;
3.负责销售大厅的现场防火工作。协助做好卫生维护工作,完成销售部交办的临时工作。
4.未经相关部门允许,谢绝任何人员在大厅内拍照、摄像;
5.履行销售部规定的其他职责。
样板房接待岗1.严格执行样板房相关管理规定,
2.确保样板房内的物品、设备设施完好及摆放正确,谢绝无关人员动用样板房内的物品、设施。熟悉掌握样板房各类消防设备、器材的分布及使用;
3.未经相关部门允许,谢绝任何人员在房内拍照、摄像;
4.履行销售部规定的其他职责
办公区域岗1.维护办公区域的正常办公秩序,做好来访接待工作,加强对外来人员的管理及监控;
2.检查岗位范围内的物品、设施、设备的完好情况,发现问题及时通知相关人员进行处理;
3.引导车辆有序停放;
4.做好物资放行的管理工作;
5.做好交接班工作。
工地巡逻岗1.巡视工地各通道,发现不明身份的可疑人员,必须进行盘查,劝阻闲杂人员进入工地区域;
2.发现违章行为及时进行劝阻,对
违法行为,在保障自身安全的情况下采取相应的处理措施并及时上报,必要时报警;
3.巡逻时应注意公共卫生、公共设施、绿化地等情况,发现问题及时通知相关人员处理;
4.随时和其他岗位保持联系,做好交接班工作。
5.方法及过程控制
5.1 安全工作管理内容及作业方法:
5.1.1治安防范:
5.1.1.1管理区域内的秩序维护
a、对管理区域内正常的生活秩序进行巡查管理,发现违规行为及时劝阻。
b、对形迹可疑和无明确探访目的人员予以及时的盘查,劝阻无效时立即向上级报告。
c、处理完毕后在《安全员值班情况记录表》上予以记录。
5.1.1.2出入口岗对进入管理区域的外来人员进行询问和登记,劝阻可疑及无明确探访目的的人员进入管理区域,外来人员控制方法按照《出入口管理办法》执行。
5.1.1.3出入口岗对物资的搬运进行控制,按照《物资搬运放行条》的登记内容进行检查核对,责任要追朔到业主本人,物资搬运放行操作方法按照《出入口管理办法》中的5.3执行。
5.1.2停车场及交通管理按照《停车场管理办法》规定执行。
5.1.3消防设施的巡查、消防器材的管理管理按照《消防管理办法》规定执行。
5.1.4装修管理按照《安全员巡逻管理办法》和工程类《装修管理监控程序》的相关规定执行。
5.1.5 突发事件及违章处理
5.1.5.1突发事件处理流程及现场控制按照《突发事件处理控制程序》和《突发事件处理办法》规定执行。
5.1.5.2安全员在日常的工作过程中及时发现和制止各类违章现象,及时向上级进行汇报并在《安全员值班情况记录表》上予以记录。
5.1.6卫生管理:安全员在工作过程中对管理区域域的卫生情况进行监督检查,发现有不合格之处在《安全员值班情况记录表》上予以登记,并及时通知相关负责人员进行处理。同时对外包方工作人员在管理区域内的工作形象等进行监督。并做到人过地净。
5.1.7安全工作内务管理按照《安全员内部管理办法》的规定执行。
5.2安全工作管理监控要求
5.2.1日常安全工作管理监控要求。
部门/岗位监控办法频次/时间
品质管理部1.对公司各管理处安全工作管理情况的全面检查
2.夜间查岗(一级),覆盖公司所有管理处每月1次
每月1次
管理处经理1.对管理处安全工作现场进行全面巡查。
2.夜间查岗(二级)每月1次
每半月1次
安全部主管(办)1.安全工作现场的全面巡查
2.夜间查岗(三级)
3.部门工作例会
4.治安、交通等事件模拟演习
5.管理处全员进行消防实战演习
6.安全知识的宣传
7.对巡逻路线和巡逻方式方法进行调整
8.安全员业务知识、技能/素质考核每周3次
每周1次
每周1次
每季度1次
每半年1次
每月1次
每季度1次
每季度1次
安全班长1.对本班工作现场各岗位人员工作情况的全面检查
2.班组例会的组织召开
3.班组培训、军训的组织
4.夜班期间(22:00--06:00)用对讲机呼叫各岗位,如有异常,及时做出处理每班次1次
每周1次
每周各1次
每半小时
5.2.2夜间查岗说明
5.2.2.1 夜间查岗工作是 的一项主要内容,目的在于检查管理处的 员夜间工作状态,保证 工作质量。
5.2.2.2 夜间查岗按照计划制定和人员配置情况分别为'一级查岗'、'二级查岗'、'三级查岗'三种,
a、 '一级查岗'系对全公司范围内任选管理处的检查,由品质管理部组织,由公司
各职能部门和安全专业委员会组成的检查,《年度夜间查岗计划》由安委会主任于每年2月3日前制定完成,报品质部经理审批。由品质管理部组织执行,每月一次覆盖到公司所有管理处。一级查岗事先必须制定年度检查计划,为保证查岗情况的真实性,须对制定的查岗计划设立相应的保密范围。
b、 '二级查岗' 是管理处组织的内部检查, '二级查岗'由管理处主管以上及指定人员担任查岗人员,由管理处经理组织执行。'二级查岗'每半月一次。
c、 '三级查岗'是由安全部自行组织的内部检查,查岗人员由安全部主管和安全班长及指定人员担任,'三级查岗'每周进行一次。
5.2.2.3 若检查计划在实施过程中因人员变动或其它原因需改变时,由原计划编制部门负责调度、安排。
5.2.2.4 查岗必须包括以下内容:
a、 员夜间工作情况:包括精神状态、反应灵敏度、安全意识,应急预案的紧急启动等。
b、 通讯设备使用情况:包括各类通讯设备的使用状态,紧急状态下的通讯使用是否具备合理性。
c、 员装备佩戴情况:包括安全员的应急装备能否起到于紧急状态下正常使用
d、交接班记录:包括检查、各类质量记录的填写是否齐全、清晰、格式是否规范,有无乱撕、写、画等现象。
5.2.2.5 查岗人须根据实填写《夜间查岗情况记录表》,并由接受检查的当值人员签名确认。
5.2.2.6 检查结果的处理:
a、 品质管理部对'一级查岗'的结果进行全公司范围内通报,并负责监督部门采取纠正和预防措施。
b、 管理处经理须对'二级查岗'的结果在管理处进行部门内部通报,并监督纠正预防措施的实施情况。检查结果和通报在管理处备案保存。
c、 由安全部主管(办)对'三级查岗'的结果在每周的安全部例会上予以通报,并提出整改要求。
5.3紧急预案演习监控要求
5.3.1检测安全员对各类突发事件的临场反应处置能力,以保证安全员日常工作中的责任感和警惕性,防止各类紧急事件的发生,通过演练不断提高安全员处理各类突发事件的综合素质,保障 工作的有效实施。
5.3.2安全主管(办)须根据本部门实际情况和具体
环境根据《突发事件处理控制程序》制定消防、治安、交通紧急事件处理预案。紧急预案须由管理处经理审批。报品质管理部备案。
5.3.3在紧急预案演练过程中,各参加人员必须严肃认真,积极参与。
5.3.4每季度至少进行一次紧急事件演练,由安全部负责人制定演习计划,报管理处经理审批后组织实施演习,填写《演习计划及情况记录表》并存档。
5.3.5每半年进行一次管理处全员参加的消防实战演习和消防知识的宣传。
5.3.6在管理区域内若发生紧急事件至少应做如下有效反应:
多层小区(7层以下)20层以下21-30层31-50层50层以上
做出正确判断和指挥
当班人员采取封锁行动人防2分钟内3分钟内
技防及时
救援人员赶到事发地点、时间徒步2分钟内5分钟内6分钟内9分钟内12分钟内
以上数据是指管理处面积10万平米以下,超过的每10万平米增加1分钟
机动(含自行车)2分钟内
携带事发性质对应工具正确、有效
6.支持性文件
tjzzwy7.5.1-a01-01 《安全员内部管理办法》
tjzzwy7.5.1-a01-02 《停车场管理办法》
tjzzwy7.5.1-a01-03 《ic卡管理办法》
tjzzwy7.5.1-a01-04 《消防管理办法》
tjzzwy7.5.1-a01-05 《消防灭火操作办法》
tjzzwy7.5.1-a01-06 《出租屋、空置房及租住人员管理办法》
tjzzwy7.5.1-a01-07 《高空作业管理办法》
tjzzwy7.5.1-a01-08 《危险品管理办法》
tjzzwy7.5.1-a01-09《自然灾害防范管理办法》
tjzzwy7.5.1-a01-10《安全员巡逻管理办法》
tjzzwy7.5.1-a01-11《出入口管理办法》
tjzzwy7.5.1-a01-12《控制中心管理办法》
7.质量记录表格
tjzzwy8.2.3-z01-f1 《管理人员巡查记录表》
tjzzwy7.5.1-a01-f2 《安全班长值班情况记录表》
tjzzwy7.5.1-a01-f3 《安全员当值情况记录表》
tjzzwy7.5.1-a01-f4 《夜间查岗计划表》
tjzzwy7.5.1-a01-f5 《夜间查岗记录表》
tjzzwy7.5.1-a01-f6 《紧急集合情况登记表》
tjzzwy7.5.1-a01-f7 《演习计划及情况记录表》
tjzzwy7.5.1-a01-f8 《物资搬运放行条》
tjzzwy7.5.1-a01-f9 《临时出入证》
tjzzwy7.5.1-a01-f10 《装修现场监控记录表》
附件:
第2篇 物业安防保安部 培训大纲
1 的方式(安全第一、预防为主)
a.封闭式
b.开放式
c.封闭式与开放式相结合
2 的特点
a.受制性大
b.综合性强
c.管理难度大
d.服务性强
3 的内容
a.建立健全安全保卫组织机构
b.制定和完善各项治安管理制度
c.协助公安机关维护辖区内部治安持续,预防和查处治安事故
d.打击违法犯罪活动
e.制定巡视值班制度
f.加强车辆管理
g.完善辖区安全防范设施
h.定期开展培训
i.群防群治
j.与周边单位建立良好的合作关系
o.突发事件的处理有序
p.公共环境的管理到位
4 的原则
a.坚持'预防为主,防治结合'的原则
b.坚持物业内的治安管理与社会治安管理相结合
c.坚持专业治安防范与群防群治相结合
d.重点防范与一般防范相结合
e.服务第一、用户之上
f.硬件与软件一齐抓
5应该告知安管员注意的几个问题
a.服务原则,以客户为中心,秉承客户至上的理念
b.不轻易许诺
c.自我保护
d.维护公司形象、利益,注意礼节礼貌,不卑不亢
e.社会分工的原则
f.坚持原则,灵活处理问题
g.要勤汇报工作
6封闭式管理对人的控制与管理
1)自己人的管理与控制内容
a.岗位固定,特别是重点岗位,如门岗,责任心强、灵活、
b.培训到位,如需熟记小区业主、住户、车辆。
c.注意形象
d.领导要多到现场监督、检查、指导,迅速提高队员综合能力
e.多关心队员,使队员有归宿感
2)对其他人的控制
a.熟悉的相关人(如业主、小区服务人员)给进
b.不熟悉的人高盘问(业主给进)
c.访客需经业主同意后登记进入(如用直接联络、跟踪送答)
d.特殊情况(如执行任务的公务人员)
e.对小区出来人员也要观察
7车辆管理
a.对车辆的控制与对人的控制基本相同,但应注意
b.一车一卡,卡车相符
c.进入时要观察车况
d.进入、出去的密封车要开厢检查
e.停车场制度完善、要有专人值班(如工作记录)
f.加强对停车场管理员的监督管理
8消防管理
a.谁主管、谁负责
b.消防设施设备配备到位
c.检查监督到位
d.培训到位
e.训练演习到位
案例分析 案例一
一医疗救护车进入某小区拉一病人,门岗安防拦住该车辆后通知小区巡逻安防去病人家核实后才予放行,结果耽误了2分钟,遭到了业主投诉。分析:
1.该值班员做法在理论上是对的,但缺乏实际工作经验及灵活性。
2.救人是第一位的,值班员应该迅速问清救护车去哪家后,立即放行,然后通知责
任区的值班员及班长到现场协助工作
案例二
某小区一业主车辆出小区时,停车场管理员在发现头左侧有凹陷,于是非常好心的告诉了车主,然而车主马上又将车开到了停车场,找到管理中心索赔。
分析:
1.进场值班门岗、停车场巡逻管理员没有仔细的检查车辆
2.出场管理员不应该在出车时告知车主,而是车主再次回来时告诉他
案例三
某小区发展商在房屋外墙挂了一条10余平方米的广告,有业主向管理中心多次
投诉要拆除,管理中心没有安排专人处理,有一天广告布的下面绳子被人解掉,于是风吹着广告布上下抖动,时间长了,该布吹到了楼顶,缠住了射灯,因灯开启后发热,致使广告布烧着,最后一路人报了警,并告知门岗保安。事后班长立即通知门岗将大门锁上,并带领一巡逻安防员赶到现场,因现场没有灭火器,又派人送灭火器上去,这时,消防车到了,发现大门被锁,只好用消防斧破门进入灭火。分析:
1.管理中心处理投诉不及时
2.安防员检查工作不到位
3.安防班长处理问题程序不对
第3篇 z物业工程部安全生产管理程序
目的:确保大厦内人员安全、设备安全。
政策:楼厦里有许多设备,均存在不安全的因素,如配电,会引起触电和火灾,如锅炉会发生爆炸,电梯亦会伤人,还有许多高压容器,及高速运转的设备,这些都对人身安全带来威胁。因此,大楼设备运行管理,要抓安全第一。
程序:从 的角度来看,应抓好如下工作:
(1)设立 组织。
(2)进行安全教育及训练。
(3)定期或不定期实施安全检查。
(4)事故发生原因的调查和分析。
(5)调查分析结果的保存。
(6)经常保持安全的工作场所。
(7)提高工作人员对安全教育的兴趣。
(8)制定工作安全守则及奖惩规定。
(9)负责人应经常参与监督各项安全活动及安全措施的执行。
第4篇 华兴物业公司 总则
物业公司 总则
一、总经理是公司 工作的第一负责人;各管理处主任是管理处 工作的第一责任人。
二、各管理处要根据公司对安全工作的要求,结合各自的实际情况分别制定 制度,把 工作纳入对管理处讲评、考核、及评比的依据之一。
三、对新员工由安全秩序部负责进行安全知识、防范技术的培训,未经安全、消防培训不得上岗。
四、公司每季组织一次安全检查,各管理处每月组织一次安全检查,如遇节日及重大会议、活动,随时组织检查,对检查的各种安全隐患应立即改正。属于本职范围不能解决的应在采取临时安全措施的同时上报公司 委员会。
第5篇 物业消防 存在的问题及思考
物业管理，是指物业管理企业对城市中各类住宅物业及其配套的共用设施、设备和绿化、卫生、交通、治安、消防、环境等统筹进行维护修缮、整治等管理服务的活动。确保管理区域内业主及物业使用人的生命财产安全是物业管理的一项基本内容和工作，而消防 在生命财产 中所占的地位和分量又是重中之重。但目前我国的物业消防 还存在着许多亟待解决的问题，因此要进一步推进物业消防 ，必须尽快建立健全物业管理服务体制和运作规范体系，形成与目前蓬勃发展的房地产经济和住宅商品化、社会化相适应的新型物业管理模式。
一、当前物业消防 存在的问题
物业管理作为城市社区管理中一个重要的基层管理体系，在我国起步较晚，要走向成熟的社会化、专业化、企业化和经营化的物业管理，还有许多问题值得探索。消防 作为物业管理的一项重要工作，目前还存在着许多亟待解决的问题。
首先，物业管理是建立在契约之上的民事商务行为，它涉及许多行业和广泛的经营管理内容。尽管这些年出台了一系列规范物业管理的法规、政策，但现有的法规、政策对物业消防 的法律地位、管理责任、管理维护经费，以及法律责任未作明确的规定，致使物业消防 中产生的大量矛盾纠纷得不到解决，司法机关对日益增多的物业管理案件也因缺乏法律依据难以及时解决，例如消防设施设备管理维护责任不明确、维护费用不落实，发生火灾后消防设施成为火灾的殉葬品，火灾责任和赔偿责任等都难以明断。
其次，由于目前一些房地产开发建设与物业管理上明显存在着脱节现象，未从物业的生产、流通与消费的全过程出发来设计、施工和监督。这种建与用、建与管脱节的现象，造成物业投入使用和消费过程中建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理，消防设施设备不齐全不配套，留下先天隐患。
第三，物业消防 涉及到消防设施维护等有形管理和物业区用户日常消防管理等无形管理，至今没有准确界定物业管理作为企业行为，以及应当履行的消防 的工作范围和内容。
第四，消防 经费涉及消防设施设备维护和日常消防 费，管理经费主要来自两个渠道：开发商提供的一定比例的物业管理维修资金和物业管理公司向业主或物业使用者收取的物业管理费。但这又引出以下问题：一是开发商提供的物业管理维修资金没有法定主管部门监督提留，开发商成了“只生孩子、不养孩子”，全部由业主和用户来承担造成物业管理收取费用过高，维修资金难以落实；二是业主和用户受传统住房消费观念的影响，往往将物业管理理解为无偿服务或低偿服务。加之物业管理公司与业主之间仅靠契约，使消防管理费用难以收取；三是物业管理资金筹措、使用、管理不统一、不规范，使缴纳者产生误解、拒缴或拖延。
由于消防管理经费的不落实，造成物业管理及消防管理不落实，物业运营几年后消防设施设备因缺少维护，形同虚设。
第五，目前物业管理的职业队伍尚未形成，作为专业技术性较强的消防 人员更是严重缺乏，面对物业管理中设置的现代消防设施，物业管理人员往往知之甚少。
二、物业消防 的必要性
首先，随着社会主义市场经济的不断发展，住宅商品化、市场化以及住房制度改革的推行，出现了房地产建设投资和营销渠道的多元化，一个住宅区域、一幢大楼物业产权多元化，且多家占有使用的多重化、分散化管理的复杂状况。而一个住宅区域、一幢大楼的消防安全整体性、消防设施设备配套性，以及消防 ，这都要求有一个统一的物业管理企业来实行消防 。
其次，随着城市现代化进程的加快，城市建筑物向高空和地下不断延伸，建筑物的使用功能日趋多样化和复杂化，消防设施设备愈来愈多，功能也愈来愈复杂化、智能化，客观上要求消防 具有专业性和技术性。
三、关于物业消防 的思考
物业管理是一个发展前景广阔且有待于开拓的新兴行业。其中消防 占有重要的地位和作用，因此，做好物业消防 工作不仅是当前，更是今后长期的工作。笔者认为要做好物业消防 工作，需处理好以下几种关系：
（一）理顺物业消防 的各种关系，建立市场经济体制下的物业消防管理体系构架。以法律的形式确定物业消防管理中各主体的法律地位和相互之间的权利义务关系。业主或物业使用人与物业管理公司之间的关系是平等的民事主体关系，是委托与被委托的经济合同关系。业主或物业使用人享有在管理中的决策权和监督权，负有服从物业整体消防安全的管理、合理利用物业项目、确保消防安全、承担相应费用的消防 义务，物业公司必须按照法律法规、行为规范标准及业主委托合同的约定，实施消防 ，确保物业消防 工作接受公安消防部门、业主及物业使用人的监督。
（二）建立完整、系统的物业消防 法律规范体系，规范其运作。制定物业消防 基本法律、法规及实施细则，以规范政府主管部门、物业公司及业主或物业使用人的行为，协调其相互间的各种关系，将物业消防管理纳入法制化和规范化的轨道，同时制定统一的物业消防 行业标准和规范，如公共消防安全契约、住户消防安全手册、物业消防安全检查规定，消防设施维修资金标准及实施方案规定，消防 费收支规定，维修养护消防设施规定等。
（三）建立和推行物业消防 早期介入制度。房地产开发、流通、消费是一个连续的过程，在物业的规划设计、开发建设阶段就应明确听取物业管理企业的合理意见，对隐蔽的消防设备应实施专业化物业消防 监督和认可制度，并且严格把好验收、交接关。这种建管结合方式，能提高物业的有效价值。
（四）建立高素质的物业消防 队伍。在物业管理中应确定专(兼)职消防管理员，具备一定的防灾灭火知识和消防管理知识，经消防部门培训后持证上岗。对消防控制室操作人员，必须具有现代消防技术方面的知识、熟练掌握消防系统的情况。对现代消防设施设备应委托专业化的消防设施维护保修公司来承担。
（五）公安消防机构应加强对物业消防 的监督指导。公安消防机构应严格把好物业建筑设计审核关，不留先天隐患。对物业消防 要加强宏观指导，定期实施防火监督检查。对物业消防 要给予法律支持。对物业消防 人员进行消防培训，帮助提高消防 素质。
综上所述，物业管理企业要不断提高物业的经济效益、社会效益和环境效益，为业主和物业使用人提供一个安全、舒适的工作生活环境，就要加强物业消防 ，要逐渐形成“政府宏观指导，物业公司具体管理，业主自我防范，消防机构实施监督”的专业化、社会化、规范化和法制化的管理体制。
第6篇 某物业治安 培训讲义
物业治安 培训讲义
一、治安 的内容
治护管理工作应做到“四坚持”:
坚持“预防为主,防治结合”的方针;
坚持物业内的治护管理与社会治安工作相结合的原则;
坚持“服务第一,用户至上”的服务宗旨;
坚持治安工作硬件与软件一起抓的原则。
1、治安保卫工作的内容包括:
安全保卫机构的设置。
② 制定各项治护管理制度和工作程序。
③ 负责维护管区内的治安秩序,预防和处理治安事故。
④ 打击违法犯罪活动。
⑤ 制定巡视和值班制度。
⑥ 加强管区内车辆管理。
⑦ 完善管区内安全防范设施。
⑧ 定期对保安员开展各项培训工作。
⑨ 密切联系管区内用户,做好群防群治工作。
⑩ 与物业周边单位建立联防保卫制度,与物业所在地公安机关建立良好的工作关系。
2、门卫治护管理的内容:
门卫是物业安全的第一卫士,在物业治护管理中占有极为重要的地位,门卫的素质代表着保安队伍的整体素质,从某种程度上代表着管理公司全体员工的服务素质。
“友善与威严共存,服务与警卫并举”是门卫的基本要求。门卫的工作除治护管理职能外,更重要的是为客户及客人提供各种服务:
① 为用户及客人提供物业引导服务,包括物业小区或大厦的方向位置等;
② 为用户及客人提供有关物业管理的简单咨询服务;
③ 帮助用户及客人有秩序地乘电梯出入;
④ 当大堂人流过分拥挤时,引导部分客人从消防电梯厅进出;
⑤ 当用户及客人携带较多物品时,为其提供必要地帮助;
⑥ 为老弱病残及其他需要帮助的用户及客人提供必要的,可行的服务。
3、巡逻治护管理的内容
巡逻是物业安全的又一保障。
① 巡逻范围
② 巡逻方式
a、定时巡逻和不定时巡逻
b、穿制服巡逻和着便衣巡逻
c、白天巡逻和夜间巡逻
二、 常见事故的预防和隐患消除
安全事故预防是一项综合性工作,如何消除隐患,最低限度的减少事故发生,主要应当围绕对人的预防和对物的预防来进行。
1、人为因素的预防,按照有关规章制度调节和规范人们的行为,增强安全保卫意识,使之加强管理。
2、防患未然,把防止损失及重大的灾害事故从预防小事故抓起,消除麻痹大意的思想。
3、了解继发原因,采取相应措施,根除原因基础。消除间接原因,制止直接原因。
4、全面治理,选择技术对策、教育、管理对策的综合应用,以期达到全面预防事故效果。
三 、紧急事件的处理
1.现场保护
① 保护案发现场的重要意义
a、有利于通过现场的原始状态观察罪犯实施犯罪行为及其过程,正确分析、判断作案情况,确定案情和侦查方向。
b、保证完整地收集现场遗留的痕迹、物证,提供有利破案的条件。
c、有利于识别案犯口供的真伪和其他证据的可靠程度。
② 保护现场的具体任务和应注意的事项
a、划定现场保护范围。在勘察人员到达之前其他人不得随便出入及擅自进行勘察、触摸或移动任何物品。
b、避免气候变化等情况使痕迹、物证遭到破坏,并采取必要的措施加以保护。
c、抓获监视现场的犯罪分子或重大犯罪嫌疑人,避免其逃跑、行凶、自杀或毁灭罪证。
d、急救有生命危险的被害人或犯罪分子,注意从其口中了解有关的案情。
e、对现场已受影响的或触动过的痕迹、物证等,要详细记明原来的状态。
f、及时了解现场的当事人和发现人,掌握初步案情。
举例
例一 火灾现场的保护
例二 盗窃案件现场的保护
例三 抢劫案件现场保护
2.紧急事件及其处理
紧急事件构成及分类
治安紧急事件,是`指以满足某种需要为目的,使用扩大事态、加剧冲突、滥施暴力等手段,扰乱、破坏或直接威胁社区秩序,危害公共安全,应予立即处置的群体性治安事件。
① 紧急事件构成条件 :
a、主体的群体性
b、主观方面的目的性
c、客观环境的特定性
d、事态发展的扩张性
②紧急事件分类
从性质上说,治安紧急事件可分为政治性治安紧急事件和社会性治安紧急事件。
a、政治性的治安紧急事件
b、个体引发的治安紧急事件
3、 治安紧急事件的处置原则和防止对策
治安紧急事件所适用的基本处置原则包括:坚持党、政府领导下的协调一致原则;预防为主、疏导教育的原则;迅速及时原则;统一指挥、整体作战原则;因事施策、区别对待原则;确保重点原则;保护公民合法原则。
① 防止出现治安紧急事件的正确处理对策
a、发展社区实业,端正社区风气。
b、进行正面教育,提高居民素质。
c、强化信息情报,掌握社区动向。
d、坚持疏导方针,缓解矛盾。
e、严格依法治理,维护法制尊严。
f、更新治安保卫装备,提高实战能力。
g、加强预测研究,驾奴治安局势。
② 处置个体引发的社区性治安紧急事件的一般方法和步骤
a、临场处置 即快速报案,封锁现场,判明案件发展情况,紧急部署,对事态作初步控制,以配合等部门工作。
b、追缉堵截 即配合公安部门或政府部门设防布网,查明嫌疑人或犯罪人逃跑路线,携带物品及罪犯
特征,重点设卡,守侯拦截;寻迹跟踪,沿线追击;清查旅店搜寻藏匿处。
c、围歼擒敌 本着“制服犯罪,保护群众”的原则,在确定的歼捕地点外围,协助疏散群众,配合公安或政府部门伺机智取,力争活捉。
4、嫌疑人或事的观察识别
违法犯罪嫌疑人或事往往有其自身的特点。保安人员在日常业务工作中,为了有效保护守护目标的安全,必须注意细心观察,
以发现违法犯罪嫌疑人或事,掌握其规律特点,为更好地维护社会治安服务。
①对几种常见违法犯罪嫌疑人的识别
a、对疲劳困倦者的识别
b、对惊恐失常者的观察识别
c、对脸、手、衣服染有血迹、油污或身着不符体态、季节之衣着的观察识别
d、对携带可疑工具或大量不明钱财者的观察识别
e、对身负不明原因之伤者的观察识别
f、对体貌、语言类似 通缉犯者的观察识别
g、对持证和身份不符以及伪造证件、证明文件者的观察识别
② 对几种常见违法犯罪行为的观察识别
a、对被劫持出租汽车的观察识别
b、对暗中兜售违禁物品的观察识别
c、对卖淫嫖娼的观察识别
d、对诱逼劫持妇女,拐卖妇女儿童的观察识别
e、对场外销售赃物的观察识别
第7篇 物业公司管理部质量环境 职责
1、负责各管理处日常工作的监督和协调工作;
2、根据政府有关创优达标规定,制订优秀小区创优计划;
3、负责公司员工培训计划制定和实施,负责操作层员工的考核;
4、负责操作层员工(安全员、清洁工、绿化工、厨工、救生员、服务员)的招聘、面试考核工作;
5、负责协助管理处办理管理费、水电指标的申报工作、以及与市政府业务主管部门的联系工作;
6、每季、年向住宅局申报《物业管理企业统计报表》
7、协助管理处完成新物业交接验收及入伙工作。协助机电工程部对新物业进行分户及公共设施、机电设备、技术图纸等的交接、验收;
8、每月核对各管理处管理费收取情况,督促各管理处每月水电费用统计,开源节流,降低成本;
9、负责公司内重大投诉的处理,并对重大投诉的处理结果进行跟踪;
10、经常了解各管理处情况,及时收集、整理有关提高服务质量方面的建议和信息,并及时向公司领导汇报情况;
11、助发展部参与投标工作,共同制订投标资料;
12、协助品质部对管理处进行每半年一次的质量/环境/安全大检查,发现问题及时督促整改,并将情况及时汇报公司领导,配合品质部对公司质量体系文件进行编写及修改;
13、负责公司范围内产生的废水、废气、噪声及固体废弃物总的管理控制、检查及监测;
14、负责组织安排环境/安全监测的相关工作,并制定详细的环境/安全监测计划。
15、负责公司固体废弃物的管理,并建立《固体废弃物清单》。
16、负责对工作环境的清洁卫生、安全的总检和确认工作。
17、负责协助管理者代表开展消防演习工作,并将演习的效果向管理者代表进行总结汇报。
18、完成公司安排或交办的其他工作任务。
第8篇 某物业区域 责任制范例
物业区域 责任制范例
为明确各安全岗位管辖范围,加强各安全岗位工作责任心,及时、妥善处理各类突发事件,确保管理服务区域零发案率,特制定本责任制。
一、岗位执勤责任制
1、班长对本班次各岗位人员的工作状态、工作积极性、仪容仪表全权负责。
2、本班次(区域)发生的任何有影响的事件,班组长都应在第一时间内向上级汇报。
3、本班次(区域)如发生治安事件,班长当属第一责任人。如查实后属我方原因造成,班组长及当事人承担相应的经济及其他有关处罚。
4、各班班长对本班次班员的任何行为有权给予公正处理,且不得徇私舞弊,置于不理。
二、交代任务完成制
1、上级下达于班组及各部门需相互合作的任何事情,班长都应无条件完成。
2、完成任务的经过及困难可在完成后向上级汇报,的确需及时协调解决的问题可及时汇报。
3、养成:'服从命令,听从指挥;说过就做,做了再说'的工作作风和习惯。
4、任何顾客或上级交代的任务均不得无故推脱,如需推迟完成时间,必须在交接班记录上交接清楚,确保下一班明确,防止发生工作被动的现象。
三、物品领用制度
1、各班组如需申领工作文具等物品,须由班(组)长每月底统计后上报主管,经经理同意后方可领取。
2、任何人领用物品均须讲明领用原因及物品去向。
3、任何人不得无使用原因至资料室、仓库领用物品。
四、设备资产使用制度
1、本班班长对本班次使用的设备全权负责。
2、本班次损坏的设备应在当天安排修理,并追究其责任人的责任。
3、如发现设备有细微损坏,应及时上报修理,对人为损坏的设备,将追究班长及当事人责任并须赔偿。
五、业余形象责任制
1、各班组下班后,应整队集合,不得喧哗,警备器材应随身携带到安全宿舍,按规定位置挂放,不能乱扔乱放,如有丢失时应立即上报,并照价赔偿。
2、闲时不得在服务区内追逐喧哗,不得踩踏草坪,在服务区域内不得赤膊,培训室不得将脚搭于椅子上,不得乱动椅子、在培训室抽烟。
3、按时到食堂打饭并且排队,不能穿拖鞋上食堂吃饭,赤背在娱乐室看电视。
4、不得酗洒、赌博或打架、恶意破坏公物或顾客物品。
5、以上各条由各班组长负责监督,如有违反,班组长应按《员工手册》规定对当事人进行教育,除在(月)业绩考核中予以体现外,还须按《员工手册》的规定予以处罚。
六、管辖区域责任制
1、扣分制(2-10分)
a.对所属辖区消防设施不熟悉者。
b.对进入车辆不按要求登记,导致质量记录填写不完整或不准确者。
c.管辖区域内有违章现象不及时制止者,收受他人财物者。
d.管辖区域内发生治安纠纷事件不及时赶到现场者或有意回避不尽职者。
e.对管辖区域内不明底细人员不闻不问者。
f.不尽忠职守,遇事隐瞒不报者。
2、处罚制(50-200元)。
a.外围公共区域内发生被盗事件,将视情况扣罚班长及当事人员50-100元。
b.样板房、办公室等室内发生丢失物品事件,扣罚当值班长、班员100-200元。
c.非经公司同意,擅自调动人员或内部调整安排不当造成损失者扣罚当值班长50-100元。
d.对所属班组军训督导不力,造成班组军训落后,扣罚班长50-100元。
e.安全防范意识淡薄,造成辖区内的治安管理工作盲目,且不管不问,扣罚当值班长50-100元。
f.以上各项将视情况按员工手册之规定给予通报批评,下发过失通告书、降级或辞退处理。
g.交接班时间所发生的各类事件,具体发生时间无法明确界定的,双方不得推诿、扯皮,由此产生的责任,由双方分担。
h.因玩忽职守造成严重后果者将予以降级、辞退处理。
七、安全大班长责任制
1、在安全主办领导下,负责安全工作现场管理。
2、全权负责管理服务区域安全岗位安排、业务指导等,及时向主办汇报。
3、负责对夜间的 工作进行巡查监督,对在晚班期间发生的任何事件负直接管理责任。
4、负责对各班的军训进行督促指导,对配置的各种设备资产进行管理检查(如对讲机、警备单车、雨衣、雨鞋、巡更棒、电警棍、耳机等),制定表格定时检查核对,将使用情况上报主办。
5、协助主办做好班员的培训与思想工作和内务卫生管理,积极开展业余文化活动。
6、在当值期间管理服务区域内发生各类事件时,负有直接领导责任,并视事件的严重性处以100-300元不等的罚款。
八、四号岗管理责任制
1、主动收集各类信息,及时准确发布信息,并对信息的正确收集、发布、准确处理、反馈负责。
2、对信息传递不及时、不准确等导致工作延误或造成后果处以50-100元不等的罚款或调离此岗位。
九、安全主办责任制
1、在项目经理的直接领导下,负责安全部的日常管理工作。
2、安排工作计划、培训计划的编制及落实,对安全班工作完成情况及培训效果负责。
3、负责各种安全类设备损坏及更换的上报工作。
4、负责安全员的入职引导工作,同时协助公司进行骨干力量的培训及选拔工作。
5、负责管理服务区域各安全岗位的管理及消防工作的具体实施。
6、对管理服务区域内发生的各类安全事故负管理责任,并根据事件的严重性处以通报批评、罚款100-500元的处罚。
十、安全主办、大班长、各班班长
以'谁管辖,谁负责'为责任划分原则,当发生影响公司及管理处声誉的事件时,按管理责任分担处罚。
十一、安全班月考核评分细则(略)
第9篇 x物业区域机房安全防火管理规定
1.目的 提供一个舒适安全的机房环境,保证人员的安全。
2.适用范围 适用于园区内全体员工。
3.职责
3.1任何人员进入机房必须遵守机房相关管理规定。
3.2工程部负责监督与指引进入机房人员的行为。
4内容
4.1认真执行国家消防法规,严格遵守本客户服务中心相关制度。机房内严禁吸烟,严禁动用明火,严禁闲杂人员入内或会客,机房内要保持良好通风。
4.2严格遵守操作规程,密切监视设备运转,定期检查维修设备。
4.3配电室值班人员应认真监护电压负荷的变化情况;定期清扫变压器、开关柜等,防止灰尘造成短路。
4.4坚持执行倒闸操作规程,必须一人操作一人监护。
4.5严禁超时送电、停电,严禁非电气管理人员下达停送电指令,严禁违章维修电气设备。
4.6每年在雨季之前要对避雷设备设施进行检查;逢重大节假日或重大活动之前要全面检修线路和设备设施。
4.7木工房内严禁拉设临时电源线。
4.8电机电柜等设备必须保持干燥、清洁,各种机器设备和电机附近不准堆放可燃易爆物。
4.9碎料、刨花、锯末等易燃物要随时清扫,禁止在机房内存放。
4.10机房内不得过量存放木料、油漆、松节水、油料等易燃材料,不得存放其他易燃易爆物品。
4.11各岗位要熟悉各种消防器材性能、使用方法及器材摆放位置,发现火情应根据情况采取灭火措施,及时报有关领导及保安部,并保护好现场,协助查清起火原因。
4.12爱护消防器材,保持灭火器清洁,禁止随意挪动、遮挡消防器材。
4.13凡违反本规定者,按客户服务中心消防管理规章有关规定处理。
第10篇 物业管理科安全生产责任制
1、组织实施对安全技术措施所需的材料、工具设备供方的评价与选择，建立合格供方档案，并定期发布《合格供方名录》，以确保购买的安全网、安全帽、安全带和其他劳动保护用品、用具符合安全技术和质量标准的证明资料。
2、审核项目班子人员，对施工机械操作人员进行专业技术培训和技能考核，监督检查持证上岗情况。
3、参与审核工程专项施工方案和施工组织设计，参与编制重大工程的施工
组织设计。
4、建立公司内施工机械设备台帐，监督指导机械设备的采购、标识、使用、维护、修理、报废工作以及各类机械设备工作统计记录，台帐的登记、保管、汇总及报表工作。确保使机械设备处于良好的技术状态，安全防护装置齐全、灵敏、可靠，安全运转。
5、对施工机构设备及土制机械设备的安全运行负责，按照安全技术规范经常进行检查，并监督各种设备的维修、保养的进行。
6、对新购进的机械设备要有出厂合格证及完整的技术资料，使用前制定安全操作规程，组织专业技术培训，向有关人员交底，并进行鉴定验收。
7、对设备的租赁要建立 制度，确保租赁设备完好、安全可靠。
8、参加因工伤亡及重大未遂事故的调查，从事故方面、认真分析事故原因，提出处理意见，制定防范措施。
第11篇 绿景物业 巡逻岗工作职责
物业 巡逻岗工作职责
1、按照巡逻路线、巡查点进行巡逻,发现问题及时记录、报告,对可疑人员及时进行盘查清理。
2、对管理服务区域单车、摩托车的不规则摆放进行整理,检查车厢内存放物资,发现可疑情况或安全漏洞应及时做出处理和报告。
3、对装修管理进行监控,对空置房进行检查。监督管理服务区域内公共卫生情况,发现不合格之处,及时通知相关人员进行处理。
4、检查各路口消防通道是否畅通,消防设备器材是否完好无损,安全疏散标识是否醒目、正确,有无消防隐患。
5、注意公用设施、绿化地等情况,发现违章或受破坏,及时处理并向控制中心报告。
6、制止顾客、外来人员或部门员工的违章行为,维护公共秩序。发现可疑人员,必须及时通知控制中心并密切监视,如其有违法、犯罪活动要设法制止,并及时报告上级处理。
7、将巡查中发现的问题和异常事件记录在《安全员巡查记录表》上,并由责任人签字确认。发现火情,按照《消防灭火操作办法》执行。
8、巡查中如遇到外来参观人员,应观察其是否有部门人员陪同,如没有,应礼貌的上前询问,并向控制中心汇报。
9、协助配合其他 岗位人员和部门的工作,下午交接班时对安防系统进行检查测试,认真完成交接班手续。
第12篇 商场物业管理公司人员安全规范
商场物业管理公司的人员安全
--新员工必须经过公司的安全教育或培训,特殊工种要经过主管部门的专业安全教育或培训。持证上岗,上岗时应根据国家相关法规,穿戴劳动保护用具。
--员工应自觉接受安全教育,增强安全意识,遵守安全操作规程,严禁违章作业。积极参加应急演练,熟悉本商场的报警电话、疏散通道及安全出入口位置,应掌握消防器材的使用方法。
--所有员工必须保证自已及同事的安全,应随时留意自已所在的工作区域,有义务对任何可能引起危险的操作和事件提出警告。发现有不安全的设备或措施足以导致意外伤害,应立即报告部门主管或区域集团相关部门。
--注意做好防火、防盗、防破坏、防自然灾害的“四防”工作,如发现事故苗头,必须立即查找原因并及时报告相关部门,切实消除隐患,确保商场及顾客人身财产安全。
--每名员工必须做到消防工作“四懂”“四会”
--“四懂”指懂火灾的危险性,懂预防火灾的措施,懂扑救火灾的方法,懂火灾逃生方法。
--“四会”指会报火警,会使用消防器材,会扑救初期火灾,会组织疏散逃生。
--电焊(气割)工,必须持有效证件上岗。在施工现场作业,必须先办理动火证,并设有监护人员和防火措施后,方可作业。
第13篇 物业 教程-房屋燃气设备
一、燃气的分类
根据燃气来源的不同,燃气可分为天然气、人工煤气、液化石油气三种。
1.天然气
天然气主要包括油气井开采的纯天然气和伴随石油一起开采出来的石油气--石油伴生气。
一般纯天然气的可燃成分以甲烷为主,还含少量二氧化碳、硫化氢、氮和微量的氦、氯、氢等气体。其热质高,杂质含量少,是城市优质的气体燃料。
2.人工煤气
人工煤气是将固体燃料(煤)或液体燃料(重油)通过人工炼制加工而得到的。将煤炭放在焦炉中,隔绝空气加热。煤炭分解为固体(焦炭)、液体(焦油)、气体(煤气)。煤气热加工处理后,用管道直接送至用户。煤气的主要成分是甲烷和氢气。
3.液化石油气
液化石油气是在对石油进行加工处理过程中,作为副产品而获得的一种碳氢化合物,其主要成分是甲烷、丙烯、丁烷、丁烯。
烯气燃烧要供给适量的空气或氧气。空气量过小则发生不完全燃烧,产生大量有毒气体一氧化碳,危及生命;空气量过多则被燃烧加热的空气散失在大气中,带走大量的热,降低燃烧效率。
燃气的燃烧过程由三个阶段组成。首先是混合物的形成过程,这一阶段保证燃气与氧进行物理性的接触。然后将混合物预热到着火温度。最后进行燃气的燃烧化学反应。
燃气进行燃烧的主要设备是燃烧器。燃烧器是指使燃气进行可控燃烧,将化学能转变成热能的设备。燃烧过程的所有阶段均在燃烧器与燃烧室内进行。燃气燃烧器的主要任务是将燃气与空气引向燃烧室,形成混合物并稳定着火焰面,保证燃气燃烧过程达到所需程度,以及使烟气中有毒气体的浓度最小。燃烧器包含的主要部件如下:
混合装置:用于燃气和空气混合。例如燃烧按动力原理进行,则混合器是一个独立的部件。在混合器中预混成均质的燃气空气混合物。再比如燃烧按扩散原理进行,则混合器仅是按一定的强度要求保证混合物形成的混合过程。
头部:它用来保证燃气与空气的气流通向燃烧室或能供给空气的空间。其主要作用是稳定规定的着火焰面,或者在燃烧器火孔处形成可燃混合物,以及防止脱火与回火。
火道:即耐火部分,在这里部分或全部完成燃烧过程。燃烧器的耐火部分也是燃烧室的一部分,同时也是稳定的点火源,它可稳定燃烧过程和防止脱火。
二、厨房燃气设施的运行管理
(一)运行管理的主要工作
厨房燃气设施的运行管理,由城市的燃气专业管理部门统一负责。为加强管理和方便用户,燃气管理部门,在用户集中的居民区,设立燃气管理所和维修站,具体负责本地区的室内燃气设施的运行管理、用户咨询服务、抄表计费。
厨房燃气设施运行管理的主要工作有用户定期巡回检查、报修、安全用气宣传,室内管道设备维护、检查漏气、消除堵塞和处理事故。
1.对用户巡回检查和报修
对厨房燃气设施的维修养护,采取用户巡回检查和报修相结合的方法,便于及时了解室内燃气系统的运行状况,发现和处理燃气设施的故障;随时了解燃具使用情况和用户意见,向用户介绍一些室内燃气设备养护的基本知识,以便用户正确使用和保护好室内燃气设备,能够和专业管理部门配合,共同搞好室内燃气设施的维护管理工作。
2.用户宣传
如发放宣传材料,开办技术咨询服务等,或者利用入户巡访、安全检查等时机进行燃气有关知识的宣传。使用户了解必要的燃气管理法规,燃气安全使用知识,及燃气事故的危害性,违章处理情况等。
3.设备维护保养和大中修
这是运行管理工作的关键。对管道设备进行及时的维护,以降低机械损坏率,对管道设备定期的保养以减少自然损耗。这样既能提高室内燃气系统的安全可靠程度,又能延长其大、中修的周期。此外,依据系统的运行状况确定大中修周期,使设备的维修养护形成一种制度,便于提高设备的使用完好率。
(二)运行质量考核指标
1.民用户维修及时率
指一般民用户燃气灶、燃气表等室内燃气设施,发生故障报修后,及时修复和处理的程度。
按照用户报修的时间或巡检用户发现问题时间计算在6小时内及时处理,12小时内修复的为及时维修。
2.灶前压力不足和停气次数
使用燃气的用户,灶前压力低于规定压力次数和停气次数。
3.民用灶前燃气压力合格率
指管道供应人工燃气、天燃气的居民用户,灶前压力合格的程度。
在供气范围内选择有代表性的用户抽检。供气20万户以上的抽检比例为供气总户数的2‰,供气20万户以下的,抽检户数为供气总户数的4‰。按规定每月检查一次,具体抽检时间,由各燃气主管部门的上级单位决定。抽检结果全年累计计算。
灶前压力合格标准:人工燃气≥0.78kpa,天燃气≥1.47kpa。
4.用户事故频率
用户事故频率是间接反映燃气设施维护保养质量的指标。
用户事故分为一般事故和重大事故,重大事故是指造成人员伤亡和较大经济损失的事故。
(三)厨房燃气设施的
是室内燃气设施运行管理的重要环节。国家建设部、劳动部、公安部联合颁布的《城市燃气管理规定》是我国第一部国家级的燃气管理法规。“规定”总则中强调城市燃气的生产、储存、输配、经营和使用,必须贯彻“安全第一,预防为主”的方针,要高度重视燃气安全工作。
有关燃气的使用,其主要规定如下:
单位和个人使用城市燃气,必须向城市燃气经营单位提出申请,经许可后方可使用。使用燃气的单位和个人需增加用气设备时,必须经燃气经营单位批准。城市燃气经营单位必须制定用户安全使用规定,对居民用户进行安全教育,定期对燃气设施进行检修,并提供咨询服务。居民用户应严格遵守安全使用规定。城市燃气的经营单位对单位用户要进行安全检查和监督,并负责其操作和维修人员的技术培训。使用燃气管道设施的单位和个人,不得擅自拆、改、迁装燃气设施和用具,严禁在卧室安装燃气管道设施和使用燃气,并不得擅自抽取或采用其他不正当手段使用燃气。
为了做好安全用气,物业管理人员一定要熟悉这些规定,并经常向用户宣传。还可向用户提供燃气使用须知,使其了解合理使用燃气的一些基本常识。燃气使用须知主要内容是:
1.使用燃气用具要先点火,后开阀门。燃气点着后,调整火焰呈蓝色锥体,燃烧稳定为正常。使用前若已嗅到燃气臭味,切忌点火。
2.使用时,人不要远离,以免沸汤、沸水溢出扑灭火焰或使用小火被风吹灭,造成跑气。要做到人走火灭,关好燃气阀门。
3.燃气设备周围,不
要堆放易燃物品,不要占压燃气引入管阀门位置。
4.有燃气的房间坚决不能睡人,以免发生意外人身事故。
5.发现灶具连接软管损坏、老化,必须及时更换。
6.经常用肥皂水检查燃气设备接头,切忌用明火检漏。发现漏气或嗅到燃气味时,要迅速关闭所有燃气阀门,打开窗子通风,不要使用排风扇(以防产生电火花)。并立即报告地区燃气维修站,请专业人员维修。
7.直排式燃气热水器不能安装在浴室内,应安装在厨房里,使用时也要注意加强通风。
8.不要在使用燃气管道的房间内,再使用煤炉,液化石油气或其它炉具。
9.遵守国家颁布的《城市燃气管理规定》履行保护燃气设施的义务。不得擅自拆、改、迁装燃气设施和用具。
10.安装燃气热水器,要向当地燃气管理部门提出申请,由燃气主管部门根据气源情况,有计划安排,组织施工。用户不得自行安装热水器。
三、厨房燃气设施维护
用户在使用燃气过程中,遇到问题须向有关管理部门报修。
用户报修多属于小修,主要项目有:
1.灶具零件损坏
如燃气双眼灶旋塞、开关旋钮、挡板、锅支架损坏,燃气表前转心门损坏。
2.漏气
易发生漏气的活动和接头部位,如:灶具旋塞、灶前立管活接头,接灶弯头,燃气表接头和表前阀门等软管连接灶具时胶管老化开裂,造成燃气外漏。
3.灶具燃烧不正常
如发生燃烧回火、小火、黄焰、火焰跳动。
4.燃气表故障
厨房燃气设施需要经常进行的维护检查,主要内容有:
(1)室内燃气管道的外观检查。
①管道固定是否牢靠,托勾、管卡有无脱落,管道是否有机械损伤;
②管道锈蚀情况,特别注意靠近水池,接近地面的潮湿管道;
③检查管道坡度;
④解除管道上悬挂的重物。
(2)阀门维修。
①闸板阀更换法兰填料,检查法兰接口石棉橡胶垫,若有腐蚀则进行更换。
②切断气源,抽出转心门芯子擦洗,并均匀涂抹润滑油。注意涂上薄薄一层即可,否则会造成油堵。带法兰的转心门填料加油或更换密封填料。
③修理燃气引入管总阀门为带气作业,至少要两人操作。作业前打开窗子通风,操作房间及周围严禁烟火。抽出转心门芯子时,要迅速用棉丝抹布堵住出气口,防止大量跑气,操作人要戴好防毒面具。
(3)居民多用双眼灶,当双眼灶燃烧出现故障时,应进行以下项目检修:
①拆下灶具旋塞清洗、加油,然后再装好;
②疏通燃烧器火孔、喷嘴;
③保持灶具平稳;
④检查漏气;
⑤更换磨损的灶具零件,更换老化的软管;
⑥点火并调整火焰。
四、厨房燃气设施常见故障及处理方法
(一)厨房燃气管道常见故障及处理方法
1.管子丝扣连接处漏气、管子焊缝漏气
这是由于管子受力不均匀或在管道上悬挂重物造成丝扣连接处漏气或焊缝开裂漏气。解决方法是关闭燃气管道阀门,将燃气排除干净,拆下漏气管段,检查丝扣,如丝扣完好,则清除丝扣污物,缠上四氟乙烯胶带,再将管子接好。如果管子焊缝开裂或有砂眼要换管,不允许在带气管道上补焊。
2.活接头漏气
更换活接头石棉垫即可。
3.管道水堵
水堵多发生在引入管地下拐弯处,因施工时管道倒坡,或可发生在室内管道水平管和主管拐弯处。采取的措施是挖出引入管,抬高倒坡管段,使其坡向干管。如果高差很大,无法校正,则须带气作业,换引入管。另将室内管卸开,下垂管装丝堵,清除积水。
4.冰堵
冰堵多发生在引入管或敷设在楼梯间的管段,由于冬季管道保湿差,燃气内冷凝水结冰。对于冰堵可以用蒸汽或热水将结水管段的冰熔化。但禁止用锤敲击或用火烤管道。如冰堵发生在引入管,可以打开清扫口,用蒸汽吹或灌注热水,管道疏通后,从抽水缸将水排出。另外还要改善保湿状况。
5.人工燃气管道萘堵
冬季温度低,燃气中的萘结晶,在管道温度低、阻力大的地方集聚,造成堵塞。易堵塞部位同冰堵。处理方法同冰堵。此外不可用液化石油气减压后,充入燃气管道,要注意作业区内通风和禁止一切火源。
6.杂物堵塞管道
灰尘、铁锈和施工遗留物堵塞。这种堵塞可以发生在管道任何部位。处理方法是关闭引入管总阀门,打开燃气最远端管堵,用胶管接出室外,再用压缩空气吹扫管道。
(二)燃气表故障
1.燃气通过表不走字或燃气不能通过表
经现场查验后,拆除旧表、换新表,并将故障表和送修单一起送表具厂修理。
2.漏气
燃气表外壳腐蚀或外壳密封圈损坏造成的,查验后,更换新表。
(三)燃气双眼灶常见故障和处理方法
1.旋塞漏气
旋塞经常使用,内含存有杂质、污物。首先拆卸旋塞擦拭干净,然后涂抹少量润滑脂润滑即可。
2.回火、火小
一是因为旋塞孔或喷嘴油堵或燃气杂质堵塞,可以通过清除堵塞解决。二是因为燃烧器喷嘴不正所致,需要校正喷嘴或燃烧器。
3.开关旋钮松动
止动弹簧失效或丢失,此时应更换一新止动弹簧即可。
4.旋钮开不动
第14篇 某物业消防 规定
物业消防 规定
一、消防规划与设计
消防规划的内容
1.安全布局。
2.消防给水。
计设与划规防消
3.消防通道。
4.消防通信。
5.消防设备。
6.消防站点。
7.职责:实行严格管理,放置防火标志,制作防火档案,确立消防安全重点部位;严格履行每日防火巡查;对物业消防人员进行消防安全培训,对业主宣传消防安全知识;确定灭火和应急疏散方案。
消防设计须知
1.布局设计注意消防安全的防火间距、消防通道、消防水源等。
2.考虑建筑的耐火等级及火灾危险性类别。
3.注意建筑防火防烟分区和建筑构造。
4.设置消防电梯和安全疏散路径。
5.完备消防给水和自动灭火系统。
6.注意消防电源及其配电装置。
7.设置应急广播和紧急指示标志。
8.设置火灾自动报警系统、应急照明灯。
9.注意建筑内部的防火设计。
10.配备建筑灭火器装置,建立并完善消防控制系统。
二、消防设备的管理
1.保安员每天巡逻查看消防设备,一经发现有损坏现象,马上向直属上级报告。
2.保安部定期检查消火栓和消防器械,并组织相关技术人员定期对消防设备设施进行保养。
3.保安部每季度组织人员对消防设施进行全面检查,记录和保存检查结果,并将结果进行总结报告。
4.消控员也要对消防设备设施作严格的检查,发现问题立即汇报物业部予以解决。
5.消控员巡查时发现消防设备设施出现非正常现象,要填写“消防设备设施巡查表”,并及时进行汇报处理,或通知物业部。
6.消控员在对消防设施设备进行保养的基础上要爱护所有设备,保持设备的清洁度。
7.消防设施设备由消控专业人员操作使用,特殊情况外,其他人员不得随意动用。
8.保安员与消控员在日常的工作中,要及时发现隐患,并及时通知物业部进行处理或维修。
6.5.3不同物业的消防管理
住宅物业
1.确认机电设备、空调系统、供水系统、供电系统、电信系统、公用设施等处于良好的使用和工作状态中,经常进行维修和保养。
2.认真做好物业范围内的安全、警戒、消防等工作,建立完善和执行消防责任制度,加强消防队伍的管理等。
3.消控人员要熟悉掌握消防设备设施的方位和性能,经常检查和测试各种消防用具及报警系统。
4.适时检查消防应急通道是否畅通无阻。
5.对业主或使用人进行消防知识宣传和教育,指导使其掌握消防器材的使用方法。
6.对于存放易燃、易爆材料的区域,要特别设置防火标识,配置消防器具。
7.建立物业消防管理档案,随时掌握消防状况,维护住宅物业的消防安全。
商业物业
1.配置完备的消防器材、消防水源。
2.在重点地带设置安全疏散指示、事故照明设备和消防标志等。
3.疏通消防通道、楼梯出口或其他安全应急通道,确保畅通无阻。
4.告诫商户勿把烟头及其他带火物品投向户外,或投入垃圾箱内。
5.提示商户不要在物业范围内贮存爆竹、炸药、雷管等各类易燃、易爆、不耐高温物品。
6.提醒商户不要超负荷使用电器,随时关闭电源。
7.杜绝商户未经审批进行室内装修,装修户须适当配备灭火器。
8.提醒商户不要擅自更改、连接用电线路,增设电器线路必须符合安全规定,禁止乱拉、乱接电器。
9.领导商户熟悉消防器材存放位置及消火栓位置,熟悉使用消火栓等消防器材。
10.建立完备的消防控制系统,如安装闭路监控系统、报警系统等,的业理防物管消同不实时监控或指挥消防作业。
11.发生火灾时,必须迅速汇报物业公司或报火警,配合消防机关施展工作。
第15篇 物业消防 存在的问题及解决对策
物业管理是一种和现代化房产开发方式相配套的综合管理，它和社会主义市场经济体制相适应。确保管理区域内业主及物业使用人的生命财产安全是物业管理的一项基本内容和工作，而消防 在生命财产 中所占的地位和分量又是重中之重。物业管理中消防 的目的，就在于预防火灾的发生，最大限度上减少火灾损失，为业主和住户的工作、生活提供安全环境。物业管理对于改善人居环境质量，提高城市管理水平，维护社区和谐稳定起到积极的作用。
一、当前物业消防 中存在的问题
物业管理是上世纪80年代引入我国的，至今已有二十多年的发展历程，但总体上我国的物业管理水平仍处于发展阶段，在消防管理这方面积累的经验还不丰富，存在着许多亟待解决的问题。
（一）消防管理经费的不落实，造成物业管理及消防管理不落实。消防 经费涉及消防设施设备的维护保养和日常消防 费，管理经费主要来自两个渠道：一是开发商提供的一定比例的物业管理维修资金，二是物业管理公司向业主或物业使用者收取的物业管理费。但有些开发商提供的物业管理维修资金没有法定主管部门监督提留，全部由业主和用户来承担，这样就造成物业管理收取费用过高，维修资金难以落实的问题；而物业管理公司与业主之间仅靠契约，物业管理资金使用、管理的不规范，使缴纳者产生误解，因而消防管理费用难以收取。
（二）物业管理的职业队伍未形成，消防管理不规范。物业管理作为城市社区管理中一个重要的基层管理体系，在我国起步较晚，目前物业管理的职业队伍尚未形成，作为专业技术性较强的消防 人员更是严重缺乏，面对物业管理中设置的现代消防设施，物业管理人员往往知之甚少。
（三）物业消防 责任不明，物业与业主矛盾多。物业管理是建立在契约之上的民事商务行为，它涉及许多行业和广泛的经营管理内容。物业消防 涉及到消防设施维护等有形管理和物业区用户日常消防管理等无形管理，而物业服务企业应当履行的工作范围和法律责任往往界定不明，致使物业消防 中产生大量矛盾纠纷。
（四）开发商建管脱节，留下火灾隐患。目前一些房地产开发建设与物业管理存在明显的脱节，开发商未从物业的生产、流通与消费的全过程出发来设计、施工和监督。这种建与用、建与管脱节的现象，造成物业投入使用和消费过程中建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理，消防设施设备不齐全不配套，留下先天隐患。
二、物业消防 的必要性
现代物业的规模大、配套设施设备功能齐全，这也就意味着消防安全是物业管理的重头戏。消防安全不发生则已、一旦发生火灾后果不堪设想，所造成的损失可能是毁灭性的乃至灾难性的破坏。随着社会主义市场经济的不断发展，大型商业楼宇和住宅区如雨后春笋，出现了一个住宅区、一幢大厦的物业产权多元化且多家占有使用的多重化、分散化管理的复杂状况。而一个住宅区域、一幢大楼的消防安全整体性、消防设施设备配套性，都要求有一个统一的物业管理企业来实行消防 。其次，随着现代化进程的加快和土地资源的紧缺，城市建筑开始不断向高空和地下延伸，高层、超高层建筑层出不穷。与此同时，建筑物的使用功能也日趋多样化和复杂化，消防设施设备越来越多，功能越来越复杂，客观上也要求消防 具有专业性和技术性。
三、解决物业消防管理问题的对策
物业管理是一个发展前景广阔的新兴行业，其中消防 占有重要的地位和作用，因此，做好物业消防 工作是一项长期任务。
（一）明确物业管理人员职责，使从业者知道要干什么，怎么干。物业服务企业的职责是对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。物业管理公司的全体员工都应具有相应的消防知识，熟悉并能正确使用各种消防设施和器材；负责消防控制室的日常值班；严格贯彻、执行消防法规，落实各项防火安全制度和措施；管理好管辖区内的各种消防设备、设施和器具，定期进行检查、维护、更新，确保它们始终处于完好状态。新修订的《中华人民共和国消防法》中第十八条对物业服务企业的职责进行了明确规定。物业服务企业如违反上述规定的，消防部门可责令其限期改正；逾期不改正的，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分或者给予警告处罚。
（二）建立完善的消防安全制度，做到有章可循。结合新《中华人民共和国消防法》的实施，物业服务企业应进一步明确其自身消防 的责任，建立完善的消防安全制度和规范的消防安全台账。物业服务企业应制定消防控制室值班制度。消防控制室是火警预报、信息通讯中心，值班人员必须树立高度责任感，认真做好消防控制中心的值班监视工作，并做好消防设施每天运行情况记录。物业服务企业应落实每日防火巡查制度，定期开展消防安全检查。要保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；确保消火栓配件完全完好；报警系统准确无误。备用发动机、消防水泵、消防电梯应能应急使用。定期组织消防安全检查，做到发现隐患立即消除，不能后患。物业服务企业应建立逐级防火岗位责任制，建立健全防火制度和安全操作制度。物业公司要建立防火档案，对火险隐患、消防设备运行状况、重点消防部位、防火检查记录、设备检测记录等存档在案；制定灭火和应急疏散预案；定期进行有针对性的防火演练。
（三）建立高素质的物业消防 队伍。物业服务企业的专（兼）职消防管理人员应具备一定的防灾灭火知识，熟悉《中华人民共和国消防法》和相应法律法规。消防控制室的操作人员则必须经消防部门的教育培训后持证上岗，具有现代消防技术方面的知识、熟练掌握消防设施的运行情况和操作方法。
（四）公安机关消防机构应加强对物业消防 的监督指导工作。首先，公安机关消防机构应严格把好建筑设计审核和验收关，不留先天性的火灾隐患。其次，公安机关消防机构应加强对物业服务企业的监督和指导，定期实施防火监督检查，为物业服务企业提供法律法规、消防技术方面的支持和服务，促进物业服务企业消防 水平不断提升。同时，对物业消防 人员进行专业的防火和灭火消防培训，帮助物业服务企业切实提高消防 素质。
综上所述，物业服务企业要提高物业的经济效益、社会效益和环境效益，为业主和物业使用人提供安全、舒适的工作生活环境，就要在消防安全上加强管理，逐渐形成专业化、社会化、规范化和法制化的管理体制。
第16篇 物业维修服务维修部零修 规定
(一)严禁工作时间喝酒,严禁酒后作业。
(二)禁止在有易燃易爆物品的场所吸烟点火。
(三)所用工具要随时检查是否安全,避免工具伤人。
(四)电工无证不准参加电器操作。
(五)保险丝使用必须合理,严禁用其他金属代替。
(六)电焊工必须做到安全使用工具设备。
(七)手提电动工具使用于前,必须认真检查,确认安全后,方可接也使用。
(八)使用梯子必须有防滑措施,禁止站在梯子顶端操作,梯子的坡度不得大于60度。
(九)高处作业时,必须系好安全带。
